上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理） ( 1994-07-31 )
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上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）
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第167号
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| 第一条 为了加强本市城市建设规划管理，保证城 市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《上海市城市建设规划管理条例》和上海市城市总体规划方案，制定本规定。 第二条 本规定适用于本市范围内各项建设工程。本市临时建设、 农村个人建房和市区简棚层地区私有房屋修建按有关规定执行。 第三条 编制详细规划（含控制性详细规划和实施性详细规划，下同）应符合本规定。 各项建设工程的建设，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按分区规划（或地区结构规划）和本规定执行。 第二章 建设用地的区划分类和适建范围 第四条 本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则， 参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类如下： （一） 居住用地； （二） 公共设施用地； （三） 工业用地； （四） 仓储用地； （五） 市政公用设施用地； （六） 绿地。 第五条 居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片 或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用 地和绿地。 （一） 第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地； （二） 第二类居住用地（R2），指以多层住宅为主的用地； （三） 第三类居住用地（R3），指以高层住宅为主的用地。 第六条 公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （一） 行政办公用地（C1），指行政机关、党派和社会团体等机构用地； （二） 商业金融业用地（C2），指商业、金融业、保险业、服务业和旅馆业等用地 ； （三） 文化娱乐用地（C3），指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施用地； （四） 体育用地（C4），指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地； （五） 医疗卫生用地（C5），指医疗、保健、卫生防疫、康复和急救等设施用地； （六） 教育和科研设计用地（C6），指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余 学校、 残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托设施用地（纳入居住用地）。 第七条 工业用地（M），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。 （一） 第一类工业用地（M1），指对居住和公共设施用地的环境基本无干扰和污染的工业用地； （二） 第二类工业用地（M2），指对居住和公共设施用地的环境有一定干扰和污染的工业用地； （三） 第三类工业用地（M3），指对居住和公共设施用地的环境有严重干扰和污染的工业用地； 第八条 仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。 （一） 普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地； （二） 危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地 。 第九条 市政公用设施用地（U），指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。 （一） 供应设施用地（U1），指供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）； （二） 交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地； （三） 邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地； （四） 环境卫生设施用地（U4），指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地； （五） 施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、 绿化、地下构筑物等的施工及养护维修设施用地； （六） 其他市政公用设施用地（U6），如：消防、防汛等设施用地。 第十条 绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。 （一） 公共绿地（G1），指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地； （二） 生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。 第十一条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行； 尚无经批准的详细规划的，按分区规划（或地区结构规划）和本规定表一《各类建设用地适建范围表》（以下简称《表一》）的规定执行。 凡《表一》中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。 凡需改变规划用地性质、超出《表一》规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报市城市规划管理部门批准后执行；特殊情况，须报市人民政府批准。 第三章 建筑容量控制指标 第十二条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按本章的有关规定执行。 第十三条 建筑基地面积大于3万平方米的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。 成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的 前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照本规定表二《建筑容积率 、建筑密度控制指标表》（以下简称《表二》）的规定适当调整。 第十四条 建筑基地面积小于或等于3万平方米的高、多层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，其建筑密度控制指标应按《表二》的规定执行；其建筑容积率控制 指标应按《表二》规定的指标折减百分之十至百分之二十五（见本规定表三）《建筑容积率折减率表》，以下简称《表三》执行。 第十五条 《表二》规定的指标为上限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量 控制指标换算建筑容量综合控制指标。 第十六条 对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过《表二 》中相应居住建筑的控制指标。 第十七条 城市规划确定的卫星城、各县县城和宝山区、闵行区、嘉定区的中心地区的建筑容量控制指标，按《表二》内外环线之间的控制指标执行；其中心地段、一般地段的划分由有关的规划确定。 城市规划确定的市级工业区、建制镇的建筑容量控制指标，按《表二》内外环线之间地区一般地段的控制指标执行。 第十八条 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设： （一） 低层居住建筑为500平方米； （二） 多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米； （三） 高层居住建筑为2000平方米； （四） 高层公共建筑为3000平方米。 建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设： （一） 邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的； （二） 因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的； （三） 农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。 第十九条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。 第二十条 市区旧区的建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）百分之二十。 核定建筑容积率由城市规划管理部门按《表二》和本章的有关规定确定。 开放空间的条件和计算方法见附录二。 第二十一条 在地段较差的市区简棚屋密集地区，经城市规定管理部门批准，居住建筑的建筑容量控制指标可按内环线以内地区中心地段的指标执行。 第二十二条 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报市城市规划管理部门和市公安交通管理部门批准，并应符合下列规定： （一） 廊道的净宽度不大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米。 （二） 廊道内不得设置商业设施。 凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。 第四章 建筑间距 第二十三条 建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。 第二十四条 根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况， 居住建筑的间距应符合下列规定： （一） 居住建筑平行布置时的间距： 1、 朝向为南北向的［指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同］，其间距在市区不小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇（含宝山、闵行、嘉 定区城镇，下同）不小于1.2倍。 2、 朝向为东西向的［指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同］ ，其间距在市区不小于较高建筑高度的０．9倍，在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于1．０倍。 （二） 居住建筑垂直布置时的间距： 南北向的间距，在市区不小于南侧建筑高度的０.７倍；在浦东新区、市级工业区和郊县城 镇不小于０.８倍。东西向的间距在市区不小于较高建筑高度的０.７倍；在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于０.８倍。 垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于、等于是６米；山墙宽度大于１６米的， 间距按平行布置的居住建筑控制。 （三） 居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距： 1、 当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制 。 2、 当两幢建筑的夹角大于30度、小于或等于60度时，其最窄处间距在市区不小于南侧（或较高）建筑高度的0．8倍；在浦东新区、市级工业区和郊县城镇不小于0 .9倍。 3、 当两幢建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。 第二十五条 多层居住建筑底层有商店或其他非民住用房的，其间距计算不得扣除底层高度。 第二十六条 多层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0．5 倍（在市区旧区，不小于0 .4倍）；低层居住建筑的山墙间距不小于4米。对按此规定不能满足消防间距或通道要求的 ，应按消防间距或通道要求控制，并由城市规划管理部门核定。 点式居住建筑的东（西）侧有居室窗户的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前款规定的山墙间距，应按第二十四条的有关规定控制。 第二十七条 在第一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1．4倍。 第二十八条 对市区简棚屋密集地区进行改造，经城市规划管理部门批准建造的多、低层居住建筑，其间距按第二十四条规定执行确有困难的，可按以下规定适当缩小。 （一） 平行布置的居住建筑，朝向为南北向的，其间距不小于南侧建筑高度的0．9 倍；朝向为东西向的，不小于较高建筑的0．8倍。 （二） 垂直布置的居住建筑，南北向的间距不小于南侧建筑高度的0．6倍；东西向的间距不小于较高建筑高度的0．6倍。 既非平行也非垂直布置的居住建筑，当两幢建筑的夹角大于30度、小于或等于60度时 ，其最窄处间距不小于南侧（或较高）建筑高度的0．7倍。 第二十九条 高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时，并应符合下列规定： （一） 高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距： 1、 南北向的，不小于南侧建筑高度的0．5倍（在市区旧区，不小于0．4倍），且其最小值为24米； 2、 东西向的，不小于较高建筑高度的0．25倍，具其最小值为18米。 （二） 高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距： 1、 高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0．3倍，且其最小值为24米； 2、 高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于13米。 （三） 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于13米。 （四） 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制 ，但山墙有居室窗户的，其间距应不小于13米。 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合本条规定的，可不受第二十四条和第二十七条规定的限制。 第三十条 在符合第二十四条至第二十九条规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为8米，多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为13米。 按第二十四条、第二十九条规定计算出的多、低层居住建筑的间距如大于多、低层居住建筑与高层居住建筑的间距的，在同等条件下可按较小的间距控制，但须符合第二十九条规定的 日照条件。 第三十一条 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定： （一） 非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第二十四条至第三十条的规定控制； （二） 非居住建筑（第三十二条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第三十三条的规定控制。 （三） 非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按第二十六条、第二十九条的有关规定控制。 第三十二条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所 和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时 ； 在市区旧区进行改建的，其间距应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时。 第三十三条 非居住建筑（第三十二条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定： （一） 高层非居住建筑平行布置时的间距： 1、 南北向的，不小于南侧建筑高度的0．３倍，且其最小值为１８米。 2、 东西向的，不小于较高建筑高度的０．２５倍，且其最小值为１３米。 （二） 高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为１３米； （三） 多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为１０米； （四） 低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为６米。 以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。 第五章 建筑物退让 第三十四条 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路 两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本章的规定。 第三十五条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。 （一） 各类建筑的离界距离，按下表规定的建筑物离度的倍数控制，但不得小于最小距离。 注：在市区旧区为0.2。 （二） 界外是居住建筑的，除须符合第（一）项离界距离的规定外，须同时符合第四章建筑间距的有关规定。 （三） 界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按第（一）项非居住建筑的离界距离控制。 （四） 地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的０.７倍，且其最小值为３米。 第三十六条 沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其后退道路规划红线的距离不得小于３米。在市区旧区中心地段的商业街，按此规定控制确有困难的，经城市规划管理部门和公安交通管理部门核定，其后退距离可适当缩小。 第三十七条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离 ，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于８米，并应留出临时停车或回车的场地。 第三十八条 高层建筑主楼后退道路规划红线的距离，应按下列规定控制： （一） 建筑高度小于或等于６０米的，不得小于５米； （二） 建筑高度大于６０米、小于或等于１００米的，不得小于8米； （三） 建筑高度大于１００米的，应相应加大后退距离，具体标准由经批准的详细规定确定或由城市规划管理部门核定。 第三十九条 道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离， 多、低层建筑不得小于５米，高层建筑不得小于８米（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。 第四十条 建筑物围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。 地下建筑物后退道路规划红线的距离，按第三十五条第（四）项的规定执行。 在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物；雨蓬、阳台、招牌、灯饰等可外挑，但其离室外地面的净空高度不得小于３米。 第四十一条在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带宽度的具体规定如下： （一） 国道、快速公路，两侧各５０米； （二） 主要公路，两侧各２０米； （三） 次要公路，两侧各１０米。 公路规划红线和隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林 ；经城市规划管理部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。 沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于５米。 第四十二条 沿河道规划蓝线（市城市规划管理部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有规定外，不得小于６ 米。 第四十三条 沿铁路两侧兴建建筑工程应符合以下规定： （一） 铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于２０米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于１５米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不 得小于１０米，围墙的高度不得大于３米。 （二） 铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。 （三） 在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。 第四十四条 在电力线路保护区范围内不得新建建筑物。电力线路保护区的范围规定如下： （一） 架空电力线路保护区，指导线边线向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域 。 １、一般地区各级电压的架空电力线路，其每边向外侧延伸的距离： １－１０千伏５米３５－１１０千伏１０米１５４－３３０千伏１５米５００千伏２０米 ２、市区和城镇人口密集地区架空电力线路保护区的宽度可略小于上述规定，具体标准由城市规划管理部门会同电力管理部门确定。 （二） 电力电缆线路保护区，指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于０.７５米。 第四十五条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置，或设于建筑物底层。 第六章 建筑物的高度控制 第四十六条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。 第四十七条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。 第四十八条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后，由市城市规划管理部门会同有关部门具体核定。 视线分析方法参见附录二附图。 第四十九条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定： （一） 沿路一般建筑的控制高度（Ｈ）不得超过道路规划红线宽度（Ｗ）加建筑后退距离（Ｓ）之和的１．５倍，即：Ｈ≤１．５（Ｗ＋Ｓ）； （二） 沿路高层组合建筑的高度 ，按下式控制： Ａ≤Ｌ（Ｗ＋Ｓ） 式中：A--沿路高层组合建筑以１：１．５（即５６．３度）的高度角在地面上投影的总面积， Ｌ--建筑基地沿道路规划红线的长度， Ｗ--道路规划红线宽度， Ｓ --沿路建筑的后退距离。 计算方法见附录二。 第五十条 建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。 建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之 一宽度计为道路规划红线宽度。 第七章 建筑基地的绿地 第五十一条 各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合《上海市植树造林绿化管理条例》规定的指标。 第五十二条 计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地 面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。 建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的１０％，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不少于５％。 居住小区内每块集中绿地的面积应不小于４００平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为集中绿地计算。 第五十三条 一个街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。 第五十四条 位于市区旧区的建筑基地，确实难以达到规定绿化指 标的，经城市规划管理部门和园林管理部门同意，可将屋面地载绿化面积（每块面积不得小 于１００平方米）折算成地面绿地面积。其折算公式如下： Ｆ＝Ｍ×Ｎ 式中： Ｆ--地面绿地面积， Ｍ--屋面地载绿化面积， Ｎ--有效系数（见下表）。 第八章 特别地区的补充规定 第五十五条 本章所称的特别地区，指在土地使用和建筑管理上有特别要求，需在前述各章规定的基础上作补充性规定的地区，包括外滩风貌区、南京路商业街、淮海中路商业街、金陵东路商业街和其他类似性质的地区。 在特别地区内的建设工程应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按前述各章的有关规定结合本章补充规定执行。 第五十六条 外滩风貌区 （一） 范围：北起天潼路，南至延安东路；西起河南中路，东至黄浦江。 （二） 本地区内用地性质以金融、贸易、办公为主；不得新建、扩建各类工厂、仓库和多层居住建筑；不宜新建大型医疗、科研、教育设施。 （三） 在本地区建筑保护单位和文物保护单位的保护范围内，不得新建、改建建筑物；在其周围的建设控制地带内确需新建、改建建筑物的，应保护外滩建筑的轮廓线，其高度控制应以外滩防汛墙沿线为视点，按第四十八条的规定执行。 （四） 本地区内新建建筑的外形、面材、色彩等应与原有建筑相协调。 第五十七条 南京路商业街 （一） 范围：东起河南中路，西至华山路，沿南京路两侧各一个街坊。 （二） 本地区内用地性质以商业、服务业、文化娱乐为主，在合适路段也可建办公建筑、宾馆、饭店、商住楼等；不得新建工厂、仓库；不宜新建大型的医疗、科研、教育设施和多层居住建筑。 （三） 本地区内的多、低层商业建筑（含裙房商业建筑）可以沿道路规划红线建造, 但建筑物的基础、台阶、管线、阳台及附属设施不得逾越道路规划红线；多、低层商业建筑的山墙无窗时也可连接建造，但应符合消防要求。 本地区内新建影剧院、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房）以及高层建筑主楼，其后退道路规划红线的距离按第三十七条和第三十八条的规定执行。 （四）本地区沿街高层建筑的裙房高度按四层（１８米以下）控制，在个别地段的极限高度为２４米。 （五）本地区内新建商业和一般办公建筑，其容积率最高可为９，但须要结合第三章的有关规定执行。 第五十八条 淮海中路商业街 （一） 范围：东起西藏南路，西至襄阳路，沿淮海中路两侧各一个街坊。 （二） 本地区内用地性质同第五十七条第（二）项的规定。 （三） 本地区内的建筑物后退道路规划红线的距离同第五十七条第（三）项的规定 。 （四） 本地区沿街高层建筑的裙房高度按四层（１８米以下）控制。 第五十九条 金陵东路商业街 （一） 范围：东起中山东二路，西至西藏南路，沿金陵东路两侧各一个街坊。 （二） 本地区内用地性质同第五十七条第（二）项的规定。 （三） 本地区沿街商业建筑底层应按规划设置骑楼，其净空高度、宽度应与原有骑楼相协调；骑楼顶部不得新建建筑或加层。 （四） 本地区沿街高层建筑的裙房高度按四层（１８米以下）控制。 第九章 附 则 第六十条 本规定是实施《上海市城市建设规划管理条例》的具体技术规定。违反本规定的行为，按《上海市城市建设规划管理条例》的有关规定给予处罚。 第六十一条 本规定施行前已取得《建设项目选址意见书》，并经核定规划设计要求，或已取得《建设用地规划许可证》的建设工程，仍按原规定执行。 第六十二条 本规定由上海市城市规划管理局负责解释释。 第六十三条 本规定自一九九四年十月一日起施行。一九八九年八月二日上海市人民政府批准的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理）》同时废止。 附录一 名词解释 １、 建筑容积率（容积率） 指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。 ２、 建筑密度 指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。 ３、 低层建筑 指高度小于、等于１０的建筑，低层居住建筑为一层至三层。 ４、 多层建筑 指高度大于１０米，小于、等于２４米的建筑，多层居住建筑为四层至八层。 ５、 高层建筑 指高度大于２４米的建筑，高层居住建筑为八层以上（不含八层）。 ６、 公寓式办公建筑 指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积大于、等于１５０平方米，有独立卫生设备的办公建筑。 每个单元平均建筑面积小于１５０平方米的，按居住建筑处理。 ７、 一般办公建筑 指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。 ８、 商业建筑 指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。 ９、 商住综合楼 指商业和居住混合的建筑。 １０、 商办综合楼 指商业和办公混合的建筑。 １１、 裙房 指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。 裙房的最大高度不超过２４米，超过２４米的，按高层建筑处理。 １２、 内环线以内地区的中心地段（I） 浦西部分： （１） 中山东一路、南苏州路、石门二路、北京西路、万航渡路、华山路、常熟路 、淮海中（东）路、人民路和中山东二路所围绕的地区及沿路两侧基地； （２） 徐家汇副中心地区，指广元路、天平路、肇家浜路、天钥桥路、南丹路、宜山路和徐镇路所转绕的地区及沿路两侧基地； （３） 四川北路地区，指北苏州路至东宝兴路口的四川北路两侧基地； （４） 曹家渡地区，指万航渡路、长宁支路和长寿路所围绕的三角地区及沿路两侧基地； （５） 中山公园地区，指凯旋路以东，安西路以西，沿长宁路、愚园路两侧基地； （６） 武宁路地区，指中山北路以南，普雄路以北，沿武宁路两侧基地； （７） 新客站地区，指苏州河以东，汉中路以北，共和新路以西，中兴路以南所围绕的地区及沿路两侧基地； （８） 提篮桥地区，指公平路以东，惠民路以西，东大名路及海门路沿路两侧基地； （９） 控江路地区，指打虎山路以东，江浦路以西，沿控江路两侧基地； （１０） 十六铺小东门地区，指新开河北路以南，复兴东路以北，中山东二路、中山南路及东门路沿路两侧基地； （１１） 老西门地区，指蓬莱路以北，淮海东路以南，人民路及中华路两侧基地； （１２） 打浦桥地区，指建国路以南，斜土路以北，沿瑞金二路、打浦路两侧基地。 浦东部分： （１） 陆家嘴中心地区，指浦东南路以西，东昌路以北，黄浦江以东、以南范围内； （２） 张杨路商业中心地区，指沈家弄以南，张杨路以北，浦东南路以东，东方路以西范围内； （３） 浦东新区轴线大道地区，指陆家嘴地区的浦东南路至杨高路沿轴线大道两侧基地。 １３、 内外环线之间地区的中心地段（Ⅲ） （１） 内外环线之间各分区中心地区（具体范围由有关的规划确定）； （２） 虹桥开发区，指虹桥路、古北路、仙霞路和伊犁路所围绕的地区； （３） 大柏树内贸中心地区，指中山北一路、邯郸路以南，源林路以北，沿曲阳路两侧基地； （４） 中山北路物贸街，指曹杨路以东，光新路以西，沿中山北路两侧基地。 １４、 市区 指黄浦、南市、卢湾、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口、杨浦等十个区的范围。 １５、 市区旧区 指浦西的内环线以内地区 １６、 市区简棚屋密集地区 指市区内简棚屋和二级旧里的建筑面积占所在地区总建筑面积百分之五十以上的地区。 １７、 日照有效时间（见下表） 注：日照时角按每小时15°计算。 附录二 计算规则 １、 建筑面积计算 按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在２.２米以下（含２.２米）的设备层， 可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由城市规划管理部门核定。 ２、 建筑容积率计算 （１） 在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积１／８的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过１米的不计。 （２） 半地下室在室外地面以上部分的高度超过１米的，按下式计算建筑面积： Ａ'＝ＫＡ 式中：Ａ'--折算的建筑面积，Ｋ--半地下室地面以上的高度与其层高之比，Ａ--半地下室建筑面积。 （３） 商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。 （４） 商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度 控制指标按《表二》的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的１０％，不足１０％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密 度控制指标按多层居住建筑的规定执行。 ３、 建筑基地面积计算 建筑基地的面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准；城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。 ４、 开放空间的条件和计算 （１） 开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。 开放空间必须同时符合下列条件： a、 沿城市道路、广场留设； b、 任一方向的净宽度在６米以上，实际使用面积不小于１５０平方米； c、 以净宽１．５米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高差在±５．０米以内（含±５．０米）； d、 提供室内连续开放空间的，其最大高差为－５．０米至＋１２．０米，且开放地面层； e、 向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施； f、 建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理； g、 常年开放，且不改变使用性质。 （２） 开放空间有效面积的计算公式如下： Ｆ＝Ｍ×Ｎ 式中：Ｆ--开放空间的有效面积，Ｍ--开放空间向公众开放的实际使用面积，Ｎ --有效系数。 有效系数（Ｎ）按下列条件确定： a、 室外开放空间在地面层的，其地坪标高与道路或基地地面的高差在±１．５米以 内（含±１．５米）时，Ｎ＝１．０； b、 室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与道路或基地地面的高差在＋ １．５ 米至＋５．０米（含＋５．０米）或－１．５米至－５．０米（含－５．０米）时，Ｎ＝０ ．７； c、 提供室内开放空间，其标高与室外基地地面的高差在±５．０米以内，或提供室 内连续开放空间，其标高与室外基地地面的高差在－５．０米至＋１２．０米时，Ｎ＝１。 ５、 建筑间距计算 除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。 坡度大于４５度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。 ６、 建筑高度计算 在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算： （１） 平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。 （２） 坡屋面建筑：屋面坡度小于４５度（含４５度）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；坡度大于４５度的，自室外地面算至屋脊顶。 （３） 水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在６米以内 ，且水平面积之和不超过屋面建筑面积１／８的，不计入建筑高度。 ７、 沿路建筑高度 （１） 沿路一般建筑高度的控制 Ｈ≤１．５（Ｗ＋Ｓ） （２） 沿路高层组合建筑高度的控制 a. Ａ≤Ｌ（Ｗ＋Ｓ） b. 在实际应用中，为了简化作图和计算方法，也可采用下列演化而来的算式和图七 的作图方法控制建筑高度。 Ａ'≤１．５Ｌ（Ｗ＋Ｓ） 式中Ａ'为沿路建筑以１∶１（即４５°）高度角在地面上投影的面积。Ｌ、Ｗ、Ｓ的意义同前。 ８、 建筑高度控制视线分析方法 根据建筑文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分析。视点的距离应大于或等于３Ｈ。因现状条件限制难以按３Ｈ视点距离控制高度的，视点距离可适当缩小，但不得小于２Ｈ。 |
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人民政府
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1994-08-01
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