沪建管联〔2015〕1011号

关于贯彻落实《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》的工作意见

各区县住房保障房屋管理局、财政局、市场监管局:

根据住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）要求，为进一步发挥专项维修资金（以下简称维修资金）在本市老旧住宅小区改造、电梯更新改造中的积极作用，消除设施设备和电梯运行的安全隐患，保障业主和居民的生命财产安全，改善人居环境和生活质量，按照《关于加强物业定期维修、紧急维修以及维修资金管理若干问题的通知》（沪房管物〔2011〕326号，以下简称《紧急维修通知》）的相关规定，结合本市实际，提出意见如下：

一、关于使用维修资金的主要范围

（一）有关老旧住宅小区共用部位及共用设施设备改造的主要内容

1．房屋本体：结构抗震的加固、屋面和外墙的防水、门禁系统的增设、排水管线的更新、门窗的更换、建筑节能及保温设施的改造、外墙的粉刷等；

2．设施设备场地：道路设施的修复、路面的硬化、照明设施的更新、排水设施的改造、安全防范设施的补建、助老设施的增设等。

（二）有关电梯更新改造和加装的主要内容

1．电梯更新改造：主要是自监督检验合格之日起使用年限超过15年的住宅小区电梯，经安全评估需要更新、改造、重大修理的；

2．既有多层住宅增设电梯：主要是未配备电梯的老旧住宅，符合国家和本市现行有关规定，经业主同意使用维修资金加装电梯的。

（三）有关房屋使用存在安全隐患的紧急维修内容

当老旧住宅小区设施设备和电梯发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地的房管办事处报告，可以按照《上海市住宅物业管理规定》第六十六条的规定使用维修资金：

1．电梯系统中涉及的主要部件、安全保护装置存在安全隐患，电梯检验机构出具《整改通知书》提出整改要求的；

2．给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，及安全评估建议更新、改造和重大修理的，或发生故障，造成大面积停水，或排水设施堵塞、爆裂等，房屋管理部门出具整改通知书的；

3．消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；

4．屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经房屋管理部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的；

5．房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业房屋质量检测单位出具证明的；

6．其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

二、关于维修工程项目组织实施的程序

（一）业主大会尚未成立期间的程序

1．开通维修资金使用业务

物业服务企业应当持《紧急维修通知》规定的申请材料向物业所在地的区县房屋管理部门申请办理开通前期维修资金使用业务。区县房屋管理部门在收到申请材料3个工作日内作出审核决定，开通该小区维修资金使用业务。

2．老旧小区和电梯的一般修理

由居（村）民委员会组织业主对物业服务企业提出的维修实施方案征询意见。经全体或部分共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业报维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询，依据咨询意见组织实施维修。

3．老旧小区和电梯的紧急维修

物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，可以持《紧急维修通知》规定的申请材料向物业所在地的区县房屋管理部门申请紧急维修。区县房屋管理部门在收到申请材料的3个工作日内作出审核决定。审核同意的，由维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询。物业服务企业应当依据咨询意见组织实施维修。其中，属于电梯更新改造和重大修理的紧急维修项目，应在特种设备监督管理部门的技术指导下，按照上述规定的程序组织实施维修，区县特种设备监督管理部门依法对更新改造和重大修理进行监管。

4．维修费用在维修资金中的列支

物业服务企业应当持《紧急维修通知》规定的维修资金开户银行出具的收件回执、居（村）民委员会出具的业主关于使用维修资金的相关决议、维修资金支取汇总表、维修资金收款凭证等材料向区县房屋管理部门申请维修费用在专项维修资金中列支。

（二）业主大会成立后的程序

1．老旧小区和电梯的一般维修

支维修资金的方案。业主委员会应当按照国家和本市的相关规定、《专项维修资金支维修资金的方案。业主委员会应当按照国家和本市的相关规定、《专项维修资金管理规约》和业主大会的决定，委托物业服务企业组织实施维修。

 2．老旧小区和电梯的紧急维修

属于紧急维修项目的，物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，制定维修更新方案，并向业主委员会提出列支维修资金的方案。业主委员会在收到方案后的3日内作出决定，由物业服务企业持《紧急维修通知》规定的材料和有效的会议记录报区县房屋管理部门备案。物业服务企业应当经维修资金开户银行指定的审价机构进行工程预算咨询，依据咨询意见组织实施维修。其中，属于电梯更新改造和重大修理的紧急维修项目，应当在特种设备监督管理部门的技术指导下，也应按照上述规定的程序组织实施维修，区县特种设备监督管理部门依法对更新改造和重大修理进行监管。

业主委员会因换届、瘫痪等原因不履行紧急维修职责的，区县房屋管理部门应切实履行代为维修职责，维修费用根据新修订的《专项维修资金管理规约》和《商品住宅维修资金委托管理合同》的约定，从维修资金中列支。

（三）既有多层住宅增设电梯项目的程序

根据《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》（沪房管修〔2011〕187号）、《关于印发〈本市既有多层住宅增设电梯实施流程框图〉和〈关于明确本市既有多层住宅增设电梯居民征询相关工作的指导意见〉的通知》（沪房管修〔2013〕439号）的规定，由业主委员会或居（村）民委员会采取二次征询的方式对电梯增设事项进行表决。首次表决需经小区2/3以上的业主同意，且90%以上的加装电梯幢业主同意；按规定流程优化后的方案，需经2/3以上的加装电梯幢业主同意，且出资或分摊增设费用的业主全部同意并签订改造协议后，业主委员会或居（村）民委员会可按照前款一般维修规定的程序实施项目。

三、关于维修资金指导监管的主要工作

区县房屋管理部门应根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，切实履行对业主大会、物业服务企业使用维修资金的监督管理职责；指导业主委员会、维修资金开户银行完善《商品住宅维修资金委托管理合同》；推进维修资金续筹、使用、核算、查询等工作的规范化、信息化、透明化，保障业主对维修资金的知情权和监督权。

（一）推进维修工程年度计划的编制工作

物业服务企业应当按照《专项维修资金管理规约》的约定，结合小区设施设备和电梯的使用年限、使用状况和维保情况编制每年度的维修更新计划，包括工程项目名称、具体部位设施设备、工程预算资金金额、费用分摊范围、施工单位选择方式、施工管理方式、工程验收方式、资金决算方式、计划实施时间等内容。

（二）加强维修工程审价的监管力度

业主大会尚未成立期间的维修工程、物业发生紧急情况下的工程、工程费用超过5万元的（含5万元）以及《专项维修资金管理规约》中约定需要审价的工程，物业服务企业与施工单位应依据审价单位出具的《预算咨询建议书》，签订施工承包合同。工程完工后，由审价单位依据施工承包合同、工程决算书、工程签证单等出具维修工程决算审价报告。

（三）完善维修资金审计的资料整理

业主委员会、物业服务企业应妥善保管老旧小区和电梯更新改造中涉及的工程合同、审价报告、监理报告、会计凭证等相关资料，并作为该届业主委员会财务审计的必审资料之一。

（四）提高业主表决的参与度

除按照《业主大会议事规则》约定的表决方式外，业主大会可以借助“上海物业”手机APP，推行维修资金使用电子投票的表决方式，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决的投票率；可以对某一时期内特定范围的维修资金使用事项，由物业服务企业制定维修更新计划，经业主大会会议一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用。

上海市住房和城乡建设管理委员会

上海市财政局

上海市质量技术监督局

二〇一五年十二月十五日