关于贯彻落实《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》的通知

沪房管执〔2014〕313号

各区县住房保障房屋管理局： 
    根据市建设管理委等九部门联合印发的《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》(沪建管联〔2014〕547号,以下简称《实施意见》)，为进一步做好本市违法建筑整治工作，现结合本市房屋管理工作的实际，通知如下： 
    一、关于房屋行政管理部门的工作职责 
    根据《上海市拆除违法建筑若干规定》、《上海市住宅物业管理规定》、《实施意见》、《上海市人民政府办公厅关于同意进一步明确本市拆除违法建筑相关部门职责分工意见的通知》（沪府办〔2009〕93号）等有关规定，本市房屋行政管理部门负责本部门职责范围内违法建筑的查处，具体查处程序按照《查处存量违法建筑工作规范》（附件1）实施。 
    对于正在搭建的违法建筑查处，根据《上海市人民政府办公厅关于同意调整本市拆除违法建筑相关部门职责分工的通知》（沪府办〔2014〕67号）的规定，将原属房屋管理部门职责范围内对正在搭建的违法建筑的查处工作转由城市管理行政执法部门承担。 
    二、关于物业服务企业的工作职责 
    物业服务企业要加强对违法建筑的“事前、事中、事后”全过程监管。一是业主、使用人装饰装修房屋的，物业服务企业应当与装饰装修单位签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。二是在日常管理阶段，物业服务企业要完善装饰装修材料和施工工具出入小区登记制度，建立专门的巡查制度，落实专人对房屋装修活动、小区区域以及住宅外立面进行动态巡查，做到及时发现、有效控制，从源头控制违法搭建的发生。三是物业服务企业发现正在搭建违法建筑的，应当立即拍照取证，劝阻制止，向业主或使用人发出《违法建筑整改通知书》(附件2)。对于无法直接送达的，应当以电话形式进行通知，并将《整改通知书》张贴在房屋大门等显著位置。物业服务企业应当采取录音、拍照、摄像等形式，保留劝阻的书面、影像资料。 
    物业服务企业发现违法搭建行为的，应当在2小时内向区县政府指定的责任部门和房屋管理部门（“962121”热线）同时报告（附件3、4）。通过数据实时共享，“962121”热线将信息及时通报区县拆违办。 
    三、关于对物业服务企业不履职的处罚 
    区县房管部门要落实专人，每月对物业服务企业发现报告职责的落实情况进行检查。查实有巡查不到位、制止不及时、未及时报告违法搭建行为的物业服务企业，应当依据相关规定对其予以通报批评或行政处罚;同时，对物业服务企业、小区经理分别予以记录6分处理，分值纳入相关信用信息档案。物业服务企业记录分值达到18分时，由市住房保障房屋管理局约谈该企业的法定代表人或负责人；在记录分值有效期内不得申报各类物业服务示范项目；取消该企业参加行业各类评优评先活动资格。小区经理记录分值达到18分时，撤销其小区经理职业资格的注册，且2年内不得再次申请注册。 
    四、关于附有违法建筑的房地产登记 
    行政执法机构作出对附有违法建筑认定文件向登记机构登记的，应当提交附有违法建筑的认定文件。房地产登记机构据此在房地产登记簿上予以记载。当事人申请办理该房地产转让、抵押、租赁登记的，登记机构不予登记。附有违法建筑已完成整改的，行政执法机构出具证明文件，登记机构据此在房地产登记簿上予以记载。 
    五、关于损坏公私财物行为的处置 
    房屋管理部门在查处违法建筑过程中，发现存在故意损毁或占用公私财物的行为，特别是侵害公有住房、共有产权保障住房权利人合法权益的，以及损坏房屋承重结构、掘地插层等危害房屋安全行为的，应及时予以制止并书面报告公安机关，权利人也可以通过民事诉讼要求侵权行为人予以赔偿。 
    特此通知。 

    附件：1. 查处存量违法建筑工作规范 
    2. 违法建筑整改通知书 
    3．违法建筑情况报告单 
    4. 违法建筑处置情况报告单

上海市住房保障和房屋管理局

2014年11月3日

附件1

查处存量违法建筑工作规范

    一、目的和依据 
    为加强本市存量违法建筑的治理，及时有效地制止违法搭建行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，以及《上海市拆除违法建筑若干规定》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市政府办公厅关于同意调整本市拆除违法建筑相关部门职责分工的通知》（沪府办〔2014〕67号）等有关规定，制定本规范。 
    二、适用范围 
    本规范适用于本市房管部门对已实行物业管理住宅小区内建筑物本体内已建违法建筑的查处。包括屋顶、阳台、天井内违法建筑。 
    本规范规定的违法搭建是指未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证，擅自搭建建筑物、构筑物的行为。 
    三、执法主体 
    区县房屋行政管理部门按照职责分工，负责所辖区域内已建违法建筑的查处。 
    四、执法流程 
    （一）一般程序 
    1. 受理核实。通过多渠道受理案件，执法部门应及时到现场进行调查核实，经核实违法行为不属实的，应及时反馈相关单位和个人。 
    2．立案。经核实违法搭建属实的，由区县局执法部门逐级审批后，作出立案决定。 
    3．调查取证。对违法搭建属实的行为，执法人员应及时做出以下调查取证工作： 
    （1）拍摄现场照片，有条件的应制作影像资料； 
    （2）制作现场勘查笔录、现场勘测表； 
    （3）调取房屋产权信息； 
    （4）作出《限期拆除违法建筑事先告知书》； 
    （5）制作陈述笔录或询问笔录； 
    （6）其他。 
    4．责令限期拆除违法建筑决定。当事人未在规定期限内拆除违法建筑的，执法部门应作出《责令限期拆除违法建筑决定》。 
    5．申请强制执行。当事人逾期不申请复议或提起行政诉讼的，又不履行的，由区县房管局申请区县人民政府强制执行。 
    6. 结案归档。在强制拆除完成后5个工作日内结案并将案卷归档，同时每一个阶段都应该做好案卷的整理、收集工作。 
    （二）行政处罚 
    在经过上述一般程序的受理、立案、调查取证后，当事人未及时整改的，区县局行政执法部门如决定对当事人作出行政处罚决定的，应当按照以下程序实施： 
    1. 调查终结。执法人员撰写《案件调查终结报告》，并按规定进行审核。重大案件需经局行政办公会议集体讨论决定。 
    2. 申辩与听证。当事人未在规定期限内拆除违法建筑的，执法部门发出《行政处罚事先告知书》和《行政处罚听证告知书》。 
    当事人提出申辩的，执法部门应当听取违法当事人的陈述申辩意见，并做好记录。 
    当事人提出听证的，区县局法制部门应组织当事人和执法部门参加听证，听取双方意见，并书面出具听证报告。执法部门必须根据听证报告意见，拟定行政处罚决定。 
    3. 做出行政处罚决定。执法部门拟定行政处罚意见后，按规定进行逐级审核后，向当事人发出《行政处罚决定书》。 
    4. 申请强制执行。《行政处罚决定书》送达后，当事人逾期不申请复议或提起行政诉讼的，又不履行的，区县局可以申请区县人民政府强制拆除违法建筑，可申请区县人民法院执行罚款决定。 
    5. 结案归档。在强制拆除完成后5个工作日内结案并将案卷归档，同时每一个阶段都应该做好案卷的整理、收集工作。 
    五、文书、送达 
    （一）文书 
    1. 调查取证所用文书：询问笔录、陈述笔录、现场勘查笔录、现场调查笔录、家庭情况调查表 
    2．内部审批用文书：立案审批表、案件调查终结审批表、行政处罚决定审批表、结案审批表 
    3．法律文书：限期改正告知书、行政处罚事先告知书、行政处罚听证告知书、行政处罚决定书、强制执行催告书 
    4．辅助用文书：送达回证、房屋产权信息表、家庭情况调查表 
    5．申请区县政府文书：违法搭建建筑物强制拆除的请示 
    （二）送达 
    执法人员应当按照以下顺序选择合适的文书送达方式： 
    1．直接送达：一般直接交当事人；也可交给同住的成年人。 
    2．留置送达：当事人拒收或拒签的，可以采用留置送达，并由两名见证人见证。 
    3．邮寄送达：直接送达有困难的，可以采取双挂号或邮政特快专递的方式邮寄送达。 
    4．公告送达：当事人下落不明，或者用其他方式无法送达的，可以采用公告送达。 
    当事人难以确定或者难以送达的，可以采用通告形式告示。告示期限自通告发布之日起不少于10日。 
    六、违法建筑相关登记限制的注记及解除 
    违法搭建行为属实的，区县局执法部门应向房地产权利人发出《附有违法建筑的房屋认定书》，并将《附有违法建筑的房屋通知单》及时送至房地产登记机构申请办理文件登记，以限制该房地产的转让、抵押等。 
    违法建筑拆除后，区县局执法部门上门拍摄照片取证后，应向房地产权利人发出《已拆除附有违法建筑的房屋证明》，并将《已拆除附有违法建筑的房屋通知单》及时送至房地产登记机构申请办理文件登记，以解除该房地产的转移、抵押等限制。

附件2

违法建筑整改通知书

           路　　　弄　　　号      室          （业主/使用人）：经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为： 

    一、 


    二、

 
    上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第五十条、五十三条的规定，请你立即停止上述违法违规行为，恢复原状。

（物业服务企业盖章）

年   月   日

    注： 本通知书一式二份，一份送达业主/使用人、一份由物业服务企业留存。

送 达 回 执

    送 达 人（物业服务企业盖章）： 

    被送达人（违法建筑搭建人签名）： 

    送达地点： 

    送达方式： 

    送达日期： 

    见 证 人：

附件3

违法建筑情况报告单

（报区（县）政府指定责任部门）

             区（县）政府指定责任部门（拆违办、网格办、街道等）：经本物业服务企业查实，        路        号        室        （业主/使用人）在物业使用/装饰装修过程中有下列行为： 
    一、 
    二、 
    上述行为违反了物业管理的有关规定，本物业服务企业已于___ __年___月___日___时书面通知其立即停止上述违法违规行为。根据《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》（沪建联〔2014〕547号）的相关要求，现将相关情况报告行政管理部门依法处理。

（物业服务企业盖章）

 年  月  日

    附件：1. 违法建筑整改通知书 
          2. 违法建设行为的主要证据（包括照片资料）。 
    注：本报告单一式二份，一份送区县政府指定责任部门，一份由物业服务企业留存。

附件4

违法建筑处置情况报告单

（报区（县）房屋管理部门）

             区（县）房屋管理部门：经本物业服务企业查实，        路        号        室        （业主/使用人）在物业使用/装饰装修过程中有下列行为： 
    一、 
    二、 
    上述行为违反了物业管理的有关规定，本物业服务企业已于______年___月___日___时书面通知其立即停止上述违法违规行为。根据《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》（沪建联〔2014〕547号）的相关要求，本物业服务企业已于______年___月___日___时，向 区（县）政府指定的责任部门（拆违办、网格办、街道等）进行了书面报告，现将以上处置情况向房屋管理部门报告。

（物业服务企业盖章）

年  月  日

    附件：1．违法建筑整改通知书 
          2. 违法建设行为的主要证据（包括照片资料） 
    注：本报告单一式二份，一份送区县房屋管理部门，一份由物业服务企业留存。