“关于优化已分割商务楼宇自持比例政策促进高质量城市更新的提案” 收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  推动商务楼宇高质量发展，是提升上海城市能级和品质的重要抓手。按照市委、市政府工作部署，全市相关部门积极推进商务楼宇降低空置率和更新提升工作，包括：出台《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称《实施意见》），为全市商务楼宇更新工作提供指引；开展商务更新单元规划编制与实施，打造一批有集聚度和显示度的更新区域；做好商办楼宇项目服务保障，积极推动更新项目落地实施；成立市级商办楼宇工作专班，搭建了“市专项调度工作机制+市、区（管委会）两级工作专班”的工作架构。其中，针对商务楼宇功能转型，目前已明确更新导向与实施路径。

  一、商务楼宇更新导向

  《实施意见》提出推进商务楼宇功能拓展和融合发展，明确支持存量商务楼宇分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态。在城市主中心、副中心区域，强化核心功能，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能；根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。在地区中心区域，培育商务楼宇地区特色，强化职住平衡，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。在社区中心区域，强化社区活力和开放众创功能，打造共享空间和创新街区；引入初创众创企业，补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

  二、商务楼宇更新实施路径

  （一）推动商务楼宇进行更新转型

  根据《上海市城市更新规划土地实施细则》（沪规划资源〔2022〕506号），商办楼宇可开展相应的规划、土地、建管、验收和不动产登记等工作，推动项目完成彻底转型，满足不同类型商办楼宇主体的更新需求。其中，针对商务楼宇转型为保障性租赁住房的情形，应符合《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12号）和《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》（沪规划资源用〔2022〕20号）相关管理要求，纳入全生命周期管理，不得上市销售或变相销售。针对商务楼宇更新为商办功能的情形，应符合《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（沪规划资源规〔2022〕2号）相关管理要求，按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同；出让合同约定办公、商业可售部分以层为最小单元进行销售。

  （二）支持商务楼宇一定时期内功能兼容转换

  为促进商务楼宇功能复合，《实施意见》还进一步明确了一定时期内商务楼宇功能兼容转换的路径，即在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，在存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。具体兼容业态和年限经更新主体评估并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年；建立全周期合同，实施后以楼宇更新后的功能业态进行监管。

  下一步，市商办楼宇工作专班将充分发挥统筹协调作用，指导各区（管委会）深化跨前服务、主动对接，着力把工作机制转化为实际成效，稳步推进项目实施落地；市住房城乡建设管理委将结合市场反馈不断优化完善“一口受理”服务机制，开展存量商办楼宇审批服务相关工作指引的修订研究工作；市规划资源局将按照市级商办楼宇专班整体工作部署，强化与各区、各类市场主体的沟通，做好项目服务，针对涉及规划完善的项目，积极推动规划编制工作，为项目实施提供规划资源保障；市商务委将加强商办楼宇比较研究，严格商业办公用地总量控制，加快推动商圈能级提升从新增项目转向存量更新；市房屋管理局将开展一定时期内存量商办楼宇功能兼容转换为市场化租赁住房的工作指引，强化供需适配，促进产城融合、职住平衡；市财政局将继续配合市相关部门，积极稳妥推动我市商办楼宇更新提升。

  最后，再次衷心感谢您对本市商务楼宇更新工作的关心，希望在今后的工作中继续得到您的大力支持。

  上海市住房和城乡建设管理委员会

  2026年5月19日