“关于探寻小微单元式城市更新的提案”提案收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  十分感谢您对本市城市更新工作的关心和支持。当前，上海城市发展已进入新阶段，推进城市更新是贯彻党中央、国务院重要精神的有力举措，也是上海自身发展的客观要求。上海将全面贯彻落实中央城市工作会议精神，践行人民城市理念，深入实施可持续的城市更新行动，推动城市高质量发展、内涵式发展。

  一、关于切分项目及单元式更新的建议

  一是强化规划引领作用。坚持规划引领，今年将发布《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，明确“十五五”期间我市城市更新的重点任务和工作目标。围绕人居环境、存量资源、基础设施、生态系统、历史文脉、服务功能、片区更新等领域，制订新一轮城市更新三年行动计划，推动形成一批规模化、有引领性、有显示度的更新成果。同时，为贯彻落实中央城市工作会议精神，保障我市城市更新工作任务的落地落实，紧扣存量更新阶段的特点，正在研究编制城市更新专项规划，强化城市体检和城市更新一体化推进，在全市范围内划定更新片区，建立健全“专项规划-片区策划-项目实施方案”的规划实施体系，我们将在专项规划更新片区的生成中，以便于实施、有利于激发市场主体活力为基础，不对片区的边界、范围和大小做一刀切式的规定，落实您提出的对更新单元“化大为小”的理念。

  二是构建完善规划机制。2023年，上海发布《关于深入实施城市更新行动加快推动高质量发展的意见》，明确开展“三师”联创和城市更新单元等创新举措。2025年，市规划资源局形成《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（以下简称《实施意见2025版》），明确城市更新单元是“建立可持续更新模式的重要载体，落实国土空间规划要求，实现片区策划、空间统筹和任务统筹的空间单元”。通过“三师”联创工作机制，开展城市更新单元规划编制，先行明确整体定位、风貌保护要求、公共要素、实施边界等，结合产权实际情况，因地制宜进行小尺度更新，探索小微单元式城市更新方式。目前全市已划定更新单元48个，其中超过一半已经进入实施阶段或已形成稳定成果。

  三是推进小微项目实施。在实践中，支持相关区以已批更新单元规划为引导，在具体项目地块控规调整中，通过附加导则，引导地块通过街巷、广场、公共空间切割，形成小尺度地块推进后续建设。对于涉及风貌保护要求的地区，市规划资源局积极探索建立以风貌单元为单位的小规模、精细化、渐进式保护更新模式，以风貌单元为基本实施单位，编制单元保护导则，以单元谋划街区功能，以导则明确保护要求，通过“导则-图则-细则”的形式开展精细化管控。同时，积极开展以试点推动保护实施的相关工作。在符合建筑管理审批的要求下，在实际管理中可以按照规划导则要求，切分单元地块后实施土地供应。

  在实践中，黄浦区支持区域更新与零星更新相互衔接、点面结合，以外滩FTC项目为试点，探索由物业权利人、市场主体等多元主体参与的更新路径，推动城市更新系统实施、有序推进。一是推动垂直功能复合化，围绕“内容创作和金融科技”定位，通过空间分层实现功能复合，在单体建筑内形成底层交流、中层共享办公、顶层发布的空间垂直生态。二是促进首层界面开放共享，FTC将自身的底层调整为外向型业态的同时，引导相邻的外滩大厦底层空间打开，联动街巷空间，打造“外滩壹弄”公共通道，实现物理贯通与人流联动。三是推动屋顶资源景观化利用，将原本封闭杂乱的屋顶露台改造为观景平台和活动发布场所，利用外滩天际线资源打造社交与创意发布品牌高地。

  下一步，将加快推进片区更新，加强规划统筹，将其作为推动城市空间结构优化、民生改善、功能完善、产业集聚的重要载体。同时，加强片区设计引导和政策赋能，优化服务保障，充分激发市场主体活力，鼓励市场主体主动参与、自主更新。

  二、关于建筑功能混合的建议

  我市积极推动功能融合发展，提升规划土地资源的弹性适应能力，支持地块内部及建筑内部的功能混合。

  一是完善规划弹性融合管理政策。2023年印发《关于促进城市功能融合发展创新规划土地弹性管理的实施意见（试行）》，积极顺应城市功能融合需求，创新产业融合管理要求（M0）、公共设施融合管理要求（C0）、绿化融合管理要求（G0）等政策，提升规划土地资源的适应性，在不改变用地性质的情况下，对部分规划地类叠加融合管理要求，提高规划弹性适应能力。

  二是明确地块或建筑内部功能调整路径。支持存量更新项目功能混合，如详细规划已约定混合用地，按规划执行；非混合用地地块，其他使用性质的地上建筑面积占比不超过15%的，可按实施深化程序增加兼容用地性质；不改变用地性质的，可依据《上海市城市规划管理技术规定》在适建范围内实现功能转换。

  同时，针对商办楼宇更新提升，出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，促进功能复合和配套完善，明确在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。具体兼容业态和年限经更新主体评估并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年。2025年，我市已搭建上海市存量商办楼宇一站式服务平台，建立“线下一口咨询、线上一口受理”的服务机制。线下在16个区政务服务中心均设置“存量商办楼宇更新综合服务”专窗，提供业务咨询服务。线上在市城市更新信息系统向社会开放“商办楼宇专项平台”，为企业申请提供一站式服务。

  下一步，我们将进一步探索总结商办楼宇更新提升的实践模式，针对不同应用场景，支持楼宇功能的合理兼容转换，更好满足区域功能发展需求。

  再次感谢您的关心和建议，希望以后继续给予我们工作更多的指导和帮助。

  上海市住房和城乡建设管理委员会

  2026年5月19日