您提出的关于“区域城市更新行动”的代表建议收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  近年来，本市区域城市更新工作在以往工作基础上已经梳理发现了一些问题，正在逐步建立机制、创新办法。2021年出台《上海市城市更新条例》，2023年出台《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，本市城市更新工作逐步扩大参与对象，鼓励引入市场主体，并强调区域统筹、整体推进。2023年11月，市委办公厅、市政府办公厅印发《关于深入实施城市更新行动 推动高质量发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）。2024年1月2日召开的全市城市更新工作推进大会和2月22日召开的城市更新领导小组（扩大）会议，进一步指明了本市城市更新方向。

  一、关于“进一步完善旧住房改造机制”的建议

  为支持小梁薄板、职工住宅等老旧小区居住条件提升，本市已出台《上海市旧住房拆除重建设计导则》《拆除重建项目施工图设计文件技术审查要点》，按照环境改善和整体功能提升的原则，在保障居住安全、完善功能配套、提升社区品质的基础上，规范项目设计口径，提高设计水平。

  规划政策方面，坚持总规统领一条主线，算好更新的总量、结构、布局三本账，着力提升城市功能、优化人口分布、促进职住平衡、推动均衡发展。针对具体项目，在明确改造标准、改造方案和调整需求，并初步征得居民同意后，在居住人口基本不变，方案符合规划导向，并满足日照、安全的前提下，对用地性质、开发强度、建筑高度等指标予以支持，并对跨项目安置成套改造居民的新情况予以适度支持。如静安区蕃瓜弄小区在充分考虑回迁安置需求的基础上，综合考虑街道需求及地区公共服务设施评估情况，规划在该街坊内增加公建配套设施约2.06万平方米，包括菜场、社区卫生中心、派出所、老年助餐点等，促进地块的高效利用和公益设施水平的提升。

  土地政策方面，从操作层面出台《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》，对于旧住房拆除重建，按照市“两旧一村”工作专班明确的改造方案，依据规划条件，在拆除重建项目锁定增量建筑用途（公共服务设施、保障性租赁住房、公共租赁住房等）前提下，根据拆除重建项目不突破自有土地范围、需要增加相邻地块、需要与相邻地块调整用地边界等不同情形提出相应的土地利用具体实施路径。

  确权登记方面，旧住房综合改造符合规划要求并且已经竣工的，可以依法办理不动产登记。《上海市不动产登记技术规定》规定了旧住房综合改造竣工后新增建筑物的房屋所有权首次登记、旧住房综合改造竣工后的公有房屋所有权首次登记以及房地产面积发生增减的变更登记。

  二、关于“探索城市更新可持续推进的长效机制”的建议

  本市城市更新鼓励社会力量参与，通过完善激励支持政策，更好引入具有开发运营经验、产业发展资源的优质企业。在拓展资金渠道方面，支持城市更新主体综合运用债券、基金、BOT、REITS、银团贷款等方式融资，并研究通过资金补助、项目贴息、资本金注入等方式，支持城市更新项目实施。

  同时，充分发挥国有企业作用，《上海市城市更新条例》明确“国有企业土地权利人应当带头承担国家、本市重点功能区开发任务，实施自主更新。国有企业应当积极向市场释放存量土地，促进存量资产盘活。国有资产监督管理机构应当建立健全与国有企业参与城市更新活动相适应的考核机制。”我委会同市国资委、市规划资源局、市税务局联合印发国资国企支持参与本市城市更新的实施意见，优化梳理更新路径，降低更新归集成本；支持土地资源丰富、资金实力强、产业规划清晰的企业进行自主更新；鼓励企业根据经营发展实际和区域更新需求与市区统筹开发平台、社会投资主体开展联合更新；允许无独立更新条件的企业将不动产归集到统筹开发平台实施委托更新。后续，还将用好“四个一批”工作机制，加强区企密切合作，推动市属国企存量土地资源盘活利用取得成效。

  深入贯彻人民城市重要理念，组织居民代表参与规划和决策过程，调动居民参与城市更新的积极性。比如，虹口区瑞康里项目，探索了上海城市更新的新模式和资金平衡新机制，项目以置换腾退（货币化安置）、异地实物安置、回购原地建设房屋、回租原地建设房屋等四种安置方式，解决居住安全问题和改善居住条件，通过复建方式有效保护历史风貌肌理，通过改造成本共担，有效控制成本。通过试点项目试模式、试机制，找到群众接受意愿、市场参与动力、财政承受能力的平衡点。

  为合理确定城市更新后的产业发展方向，我们同步加强谋划、策划、规划、计划“四划”联动，统筹战略谋划明确总体格局和部署，加强业态策划，明确项目定位和功能结构引导，确定法定规划保障项目落地实施，制定项目实施计划协调近远期开发，实现城市更新行动全周期贯通。

  三、关于“积极推进城市更新配套政策法规的完善”的建议

  2023年11月，市委办公厅、市政府办公厅印发《实施意见》，从城市更新的启动、审批、建设到交付、运营等全过程，全面梳理卡点堵点，全面加强政策设计和供给，提出一揽子政策创新举措。同时，配合《实施意见》发布，我们针对城市更新不同类型、不同对象，细化全链条配套政策，形成“1+10+X”政策体系。“10”的文件针对不同更新对象，包括区域、人居、产业和历史风貌等；加大力量统筹支撑，包括区区统筹、国资国企、财税、专业力量等。“X”的文件为其他配套政策，涵盖城市更新项目政策创新的各方面，包括统筹管理、资金支持、项目建设、规划土地资源、区域更新等维度。后续，相关部门将继续研究出台配套政策和细则，强化政策的针对性和可操作性，共同推动政策体系不断完善。

  2024年5月6日