办理结果：留作参考

　　0615号“关于加强小区会所等配套设施业主权益保护的建议”的提案收悉，现将办理情况函告如下：

　　一、关于推动小区会所等配套设施管理法制化问题

　　我们已结合国家相关立法征求意见稿的意见反馈工作，通过住建部向国家立法机关提出，在相关法律中明确，房地产开发企业与购房人在商品房预（出）售合同明确约定所有权归业主所有的会所等配套设施，其所有权归全体业主共有。下一步，我们将积极研究，进一步加强商品住房小区附属会所的交易和使用管理，适时将规范性文件提升至法律法规层面，为业主合法权益提供法制保障。

　　二、关于强化会所服务小区业主的责任义务问题

　　为加强对商品住房小区附属会所的交易和使用管理，保障业主的合法权益，市房屋管理部门于2003年6月出台了相关管理文件。2012年底，针对小区会所交易和使用管理出现的新情况、新问题，市房屋管理部门印发了《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，要求开发商向房屋行政管理部门申请商品房销售方案备案时，应当在报送备案的销售方案中明确会所是否仅向业主开放或者业主是否享有优惠使用的权利，并将上述内容作为商品房预（出）售合同的附件；开发商与购房人按照民事法律关系原则，在商品房预（出）售合同正文或者合同附件中事先约定会所经营服务方式、服务功能；房地产开发企业出租、出售会所的，应当将已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能约定为租售合同的内容；引导业主将会所的后续运营管理纳入小区业主自治范畴，并在管理规约中予以明确。

　　我们将继续引导当事人通过合法的民事途径，解决因开发商擅自改变合同约定或者楼盘广告承诺的小区会所经营服务方式、服务功能引起的相关矛盾纠纷。关于相关举证责任，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》明确，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。业主与开发商或小区会所承租人、受让人就是否履行了服务业主的责任义务发生争议的，其举证责任按照合同纠纷案件证据的相关规定执行。

　　为保障向业主承诺的小区会所具体用途、经营服务方式和服务功能不被开发商或者其承租人、受让人擅自改变，上海市人民政府办公厅于2015年印发的《上海市企业住所登记管理办法》明确规定，以居民小区会所作为企业住所的，应当符合规划部门审批的用途；未规划用途或者改变规划用途使用的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并由业主委员会出具证明文件。开发商在销售广告、售楼书等宣传资料上对小区会所进行虚假宣传的，工商行政管理部门将结合个案实际情况依法进行查处。

　　三、关于保障业委会对小区会所经营管理的参与权问题

　　为保障业主对共用部分利用的知情权和收益权，我们已结合《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）修订工作，建议立法机关在《规定》修正案中明确，利用物业共用部分从事经营性活动，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告；业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事经营性活动。因此，对于所有权归业主所有的小区会所，业主的经营管理权将有充分的法制保障。

　　会所所有权由房地产开发企业保留的，业主对小区会所履行合同约定的服务业主义务等方面有意见，可以向业主委员会提出，业主委员会有权根据《物业管理条例》、现行《规定》以及《管理规约》赋予的职责，代表业主与会所经营方进行沟通交涉。对部分2009年以前建成且未在相关合同中明确业主是否享有会所优惠权利的小区，业主委员会可以经授权后代表业主与开发商或者会所经营方就业主享有的优惠权利等问题进行协商，并签订相关合同。

　　市住建委

　　2018年5月30日