2022民生访谈·对话市房屋管理局局长王桢 ( 2022-07-15 )

住房问题既关乎民生,又关乎发展,事关千家万户的切身利益。在上海这座拥有2500万人的超大城市,市民群众的宜居乐业更是人民城市建设的应有之义。

    上海市房管局局长王桢15日做客“2022民生访谈”时表示,今年上海将加大保障性租赁住房建设的筹措力度,解决好加装电梯后的运营维护问题,全面提升人民群众的住房质量和居住品质,更好地满足多层次、功能性、品质化居住需求。

    18万套(间)!今年将超额完成保租房筹建任务

    上海是一座超大城市,人口众多、土地资源有限,如何安居宜居寄托着广大市民群众的殷切期盼,尤其对于新市民和青年人群体来说,需求更加迫切。

    “我们必须更加突出住房的民生属性,推动建立多主体供给、租购并举的制度,加快发展保障性租赁住房,促进解决好大城市住房的突出问题。”王桢表示。

    去年底,上海制定并发布《关于加快发展上海市保障性租赁住房的实施意见》,提出到“十四五”期末,累计建设筹措60万套(间)以上的保障性租赁住房。这意味着,“十四五”期间上海住房供应总量中,保租房占比约四成。

    如此大量的保租房房源,仅靠新建的方式筹措是不够的。王桢表示,保租房的筹措方式还包括一些存量非居住房屋的改建,以及产业园区的配套建设等。

    “这都是上海发展保租房资源的重要渠道,我们不仅要用新增的土地资源来建设,也要在存量资源上下工夫。上海已初步形成了规划、建设、管理、服务一体化的联动,覆盖了保障性租赁住房的全生命周期。”

    2022年上海市政府工作报告提出,今年上海将建设筹措保障性租赁住房17.3万套(间)。王桢表示,当前上海正在抓紧建设推进此项任务,截至6月底,已完成建设筹措12.4万套(间),达到了全年目标任务的70%左右。“前一阶段虽受疫情影响,但今年我们不仅目标不能减,还要力争多做一点,从而更好、更快地满足广大新市民的签约需求。今年全年目标是力争完成18万套(间)的建设筹措,计划形成供应6万套。”

    保租房建设的重要原则之一就是坚持职住平衡。上海目前重点在五个新城、产业园区周边、轨道交通站点附近进行选址,加大以上区域土地资源的供给和挖潜力度。

    “上海市委、市政府要求,把最好的资源留给人民。因此,在保障性租赁住房的供给方面,我们选址在轨交站点周边600米范围之内、住房需求最便利的区域;新增居住用地中的70%,将被用作保障性租赁住房建设用的土地资源。”王桢说,保障性租赁住房以中小套型为主,除要符合基本生活和安全等条件外,还要满足青年人独特的居家和社交等多功能需求,甚至在色彩上也要尊重年轻人的喜好,以贴近新市民、青年人的需求。

    在租房服务平台的完善方面,王桢透露,为方便租赁双方当事人完成供给和需求匹配,上海将依托市民“随申办”App,开发“我要租房”的应用场景,惠及全市各类租赁房源,面向社会提供在线看房选房、申请预约、合同网签备案,以及办理相关事项等“一站式”服务。该场景有望在今年三季度上线试运行。“最终的目标是能够实现保障性租赁住房当天线上申请,当天完成审核,并签约入住。”

    加装电梯提速 如何实现安全运维?

    近年来,在居民的大力支持下,既有老旧住房加装电梯不断提速。不少老旧小区的居民不仅尝到了加梯的甜头,更以此为契机,推进了社区共建、共治、共享。然而,电梯加好之后,今后的运维如何确保安全?费用该如何分担?

    电梯虽小,在实际运行中要涉及的工程并不少,如上下水的迁移、管线调整等。“所以我们建立了一个机制,一路发起、多路响应,从而实现加梯改造工程更快速。”王桢说。

    事实上,上海的不少社区正把加装电梯工作和美丽家园建设有机结合,从而实现小区综合整治和加装电梯工作一体化开展,避免了重复施工,提升了工程效率。

    虹口区江湾镇街道自治办副主任沈寅麟表示,结合美丽家园改造,在加装电梯的同时,小区也可以进行微更新,对绿化、停车位进行更好的布局,还可以解决墙体渗水、楼道脏乱等困扰居民的问题,更容易获得居民的支持。“规模化加梯结合美丽家园建设,实现小区的整体提升改造,产生良好的叠加效应。”

    “一台电梯成为推进社区治理的新纽带。”王桢表示,加梯相关政策不断完善,上海专门开发了加梯的微程序“梯小二”,以方便基层更好地协调统一居民意愿。他透露,截至6月底,全市已完工的电梯达439台,另有1869台正在施工。“今年的目标是完成2000台电梯加装,但现在半年的数字已经超过了。大大满足了老年居民的出行需求。”

    如今,老楼加梯已实现规模化安装。电梯安装好了,后续的运营维护又成了居民关心的焦点。电费怎么收?设备该如何维护?居民不专业怎么办?

    “维保工作一定要能够做实、做到有效,让广大居民安全地使用电梯。”王桢说,电梯不仅要加好,更重要的是要用好,而用好的关键,是后续做好相关的维保管理工作。“电梯是一个特种设备,比较专业,所以我们建议在管理方式上委托第三方进行管理,比如由物业服务企业为小区提供服务,通过物业费的一定调整,让物业服务企业把电梯管起来。这样居民有问题可以直接找物业。”

    电梯在使用过程产生的费用如何分担?王桢表示,在加装电梯的过程中,资金的分配机制已然成型。居民楼加装电梯,各个楼层的业主基于共同协商也会达成一个出资比例。因此,电梯运营的费用筹集和支付,本来就具有一个良好的制度设计基础。此外,政府还会给予一定补贴,今后房管局将针对使用模式出台相关指导意见,各个居民楼可根据自己的实际情况参照使用。

    管好小区“养老钱” 共创美丽家园

    随着房屋和小区设施设备的老化,维修资金的使用量越来越大,续筹难的问题日益突出。王桢认为,维修资金是房屋的养老钱,如果房屋和小区公共设施需要进行,修缮、改造和更新,就需要动用维修资金。截至2021年底,上海全市维修基金总量约为1082亿元,已经使用234亿元,节余848亿元。

    王桢透露,在续筹方面,上海市房管局做了一些探索:一是完善续筹程序,规定小区维修资金不足首期筹集金额的30%时,业委会应当依法启动维修资金的筹集程序。二是探索分期续筹的方式,一次性续筹可能会对居民造成不小的压力,分期续筹通过细水长流的方式,不断补充维修资金的蓄水池。三是积极推进公共收益进行有效补充,按照规定,小区的停车费等公共收益用于补充维修基金的比例必须超过50%。

    经过不懈探索,今年上半年上海全市各类小区公共收益6.36亿元的总量中,用于补充维修资金的达到3.64亿元。“做好住宅小区的维修资金续筹工作,就能够为房屋积累更多养老钱,更好地维护房屋的质量和安全,及小区品质。”

    王桢透露,今年上海市房管局将对上海1.3万余个小区实施科技赋能。“今年计划重点做好三件事:一是绘好小区健康度画像,相当于小区的体检报告,目前我们设定了180多项指标,包括小区的房屋安全、物业服务质量、业委会运作、维修资金管理等方面,对每个小区都制定一个健康状况的体检报告。二是做好跨部门的联动机制,主要针对小区内的违法搭建、敲承重墙的行为。同时,多部门共享小区相关管理信息,在全市一网通办、一网统管的治理大格局下,及时为老百姓提供有效服务。三是用好大数据从严监管,用智能化手段管理小区各类资金的使用,包括维修基金、物业费等。”

    王桢表示,通过数字化赋能,发挥人、物、技的共同作用,更加有效地改善居民的居住环境。