一、 修订背景

2011年，根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2011〕29号）的相关规定，我局制定了《关于本市经济适用住房销售差额资金管理的通知》（沪房管保〔2011〕292号）（以下简称《通知》）。随着《上海市共有产权保障住房管理办法》（市政府令第39号）与《上海市共有产权保障住房价格管理办法》（沪发改价督〔2016〕4号）的颁布施行，2011年发布的《通知》已不能完全适应当前的销售差额资金监管的要求。在实际操作过程中，由于罗店E2、E3地块建设单位铭鼎公司涉及诉讼，销售差额资金被法院冻结、扣划。监管账户开立于企业名下，无法对抗司法机关的冻结、扣划等强制执行措施，为保障销售差额资金安全，在征求财政局等意见的基础上，拟修订原《通知》，加强对销售差额资金的管理。

二、修订的主要内容

1、明确共有产权保障住房销售差额资金的定义

在销售过程中，项目结算价格尚未确定，因此为规范价格表述方式，删除了项目结算指导价格的内容，本办法定义：共有产权保障住房销售差额资金，是指在共有产权保障住房预（销）售过程中，经批准的共有产权保障住房项目销售基准价格高于建房协议价格的差额。

2、保留了原《通知》关于适用范围的规定

3、进一步明确了市住宅建设中心和市住房保障中心的职能分工

本办法明确了由市住宅建设中心负责提供市属共有产权保障住房项目建房协议价格（扣除配套分摊费），并进行销售差额资金专户管理、差额资金清算工作。市住房保障中心负责本市市属共有产权保障住房销售差额资金管理工作。

4、保留了原《通知》关于销售差额资金监管的两种模式、明确了销售差额资金调整的依据

本办法保留了原《通知》关于销售差额资金采用按比例监管或固定监管额监管两种模式。房地产开发企业可自行选择销售差额资金按比例监管或按固定监管额监管。

本办法明确了在预（销）售过程中，销售基准价格调整的，按照调整后的销售基准价格重新确定监管比例或销售差额资金。项目销售过程中，因购房家庭退房、退款等原因需退回销售差额资金的，待项目清算时一并计算。

5、设立住房保障专户用于归集销售差额资金

原《通知》规定销售差额资金在清算前应暂存于企业名下监管账户，未经清算，开发企业不得挪用被销售差额资金。在实际操作中，由于销售完毕到清算完成需一定时间，部分销售差额资金长期存于企业账户，无法对抗司法机关的冻结、扣划等强制执行措施。

本办法规定使用市住宅建设中心住房保障专户，用于归集销售差额资金，避免资金风险。

采用按比例监管的，开发企业应当按照管理要求至少每月一次将销售差额资金划转至住房保障专户。管理机构可要求开发企业开通销售差额资金代收付业务。在销售高峰期，管理机构可根据销售资金进账的实际情况，提高销售差额资金划转的频率，进一步降低销售差额资金暂存于企业名下的风险。

采用固定监管额监管的，房地产开发企业应在房源预（销）售之前，将销售差额资金全额汇入住房保障专户。

6、明确清算后的销售差额资金纳入财政专户管理

本办法明确了市住宅建设中心和市住房保障中在清算工作中的职能分工，并明确了经清算后销售差额资金纳入财政专户管理。

7、前溯尚未清算的项目

此前已实行销售差额资金监管，尚未清算的项目，应按本办法规定，将销售差额资金归集至住房保障专户。